Ihre Heizung ist ausgefallen? Eine umfassende Beratung für betroffene Mieter

Wenn die Heizung mitten im Winter ausfällt, ist das nicht nur ärgerlich, sondern kann auch gesundheitlich gefährlich sein. In solchen Fällen ist schnelles und richtiges Handeln entscheidend. Dieser Blogbeitrag gibt Ihnen eine detaillierte Anleitung, wie Sie als betroffener Mieter vorgehen sollten, welche rechtlichen Schritte möglich sind und wie Sie Ihre Ansprüche bestmöglich durchsetzen können. Wir stützen uns dabei auf die aktuelle Rechtsprechung, um Ihnen eine fundierte Hilfestellung zu bieten.

1. Sofortmaßnahmen bei Heizungsausfall

1. Dokumentation des Mangels:
   • Temperatur messen: Messen Sie die Raumtemperatur in jedem betroffenen Zimmer mit einem Thermometer. Gemäß der Rechtsprechung sollte die Temperatur in Wohnräumen tagsüber mindestens 20–22 °C betragen, in Schlafzimmern mindestens 18 °C.
   • Beweis sichern: Fotografieren oder filmen Sie die gemessene Temperatur und halten Sie die Uhrzeiten schriftlich fest.
   • Mängelbeschreibung: Notieren Sie, seit wann die Heizung ausgefallen ist und welche Räume betroffen sind. Führen Sie auch eventuelle Folgeschäden (z. B. feuchte Wände, Schimmelgefahr) an.
2. Schnelle Benachrichtigung des Vermieters:
   • Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung unverzüglich, am besten schriftlich. Nutzen Sie E-Mail, Fax oder ein Einschreiben, um die Mitteilung nachweisen zu können.
   • Mustertext für die Mängelanzeige:

     „Sehr geehrte/r Name des Vermieters,

     ich möchte Sie hiermit darüber informieren, dass in meiner Wohnung in Adresse die Heizung seit dem Datum, Uhrzeit nicht funktioniert. Die Raumtemperaturen in den betroffenen Räumen betragen trotz geschlossener Fenster nur Temperatur in °C.

     Ich bitte Sie, diesen Mangel unverzüglich zu beheben und eine Reparatur in Auftrag zu geben. Bitte bestätigen Sie mir schriftlich, dass der Auftrag erteilt wurde. Sollte keine Reaktion bis Frist setzen: z. B. 48 Stunden erfolgen, sehe ich mich gezwungen, selbst eine Fachfirma zu beauftragen. Die Kosten hierfür werde ich Ihnen in Rechnung stellen.

     Mit freundlichen Grüßen, Ihr Name“

3. Frist setzen:
   • In der Regel sind 2–3 Tage angemessen. Bei Temperaturen unter 16 °C oder bei extremer Kälte können Sie auch eine kürzere Frist (24 Stunden) setzen.

2. Rechtliche Möglichkeiten bei Verzögerung

Mietminderung

• Der Ausfall der Heizung ist ein erheblicher Mangel. Gemäß § 536 BGB können Sie die Miete für den Zeitraum des Mangels mindern.
• Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab:
  • Totalausfall im Winter: 50–100 % der Miete.
  • Eingeschränkte Funktion: 20–30 %, wenn z. B. einzelne Räume beheizbar sind.
• Die Mietminderung gilt automatisch ab dem Zeitpunkt des Mangels. Sie müssen die Minderung jedoch schriftlich ankündigen.
  Mustertext zur Mietminderung:

  „Sehr geehrte/r Name des Vermieters,

  aufgrund des Heizungsausfalls in meiner Wohnung seit dem Datum mindere ich gemäß § 536 BGB die Miete um Prozentsatz, z. B. 50 % für die Dauer des Mangels. Bitte beachten Sie, dass die geminderte Miete bereits mit der nächsten Überweisung berücksichtigt wird.

  Mit freundlichen Grüßen, Ihr Name“

Schadensersatz

• Entstehen Ihnen durch den Ausfall zusätzliche Kosten, z. B. für Heizlüfter, Hotelübernachtungen oder höhere Stromrechnungen, können Sie diese Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Dies ist durch § 536a BGB geregelt.
• Voraussetzung: Der Vermieter muss nachweislich über den Mangel informiert worden sein und untätig geblieben sein.

Beispiel:
Sie kaufen einen Heizlüfter für 50 € und zahlen zusätzlich 30 € für den erhöhten Stromverbrauch. Diese 80 € können Sie vom Vermieter zurückfordern.

Selbstvornahme

• Wenn der Vermieter nicht reagiert, dürfen Sie eine Reparatur selbst in Auftrag geben (§ 536a Abs. 2 BGB). Die Kosten können Sie anschließend zurückfordern.
• Wichtig: Setzen Sie vorher eine schriftliche Frist und kündigen Sie die Selbstvornahme ausdrücklich an.

Mustertext zur Selbstvornahme:

„Sehr geehrte/r Name des Vermieters,

da die Heizung in meiner Wohnung trotz meiner Mitteilung vom Datum weiterhin nicht funktioniert und die von mir gesetzte Frist am Datum abgelaufen ist, werde ich eine Fachfirma mit der Reparatur beauftragen. Die anfallenden Kosten werde ich Ihnen in Rechnung stellen.

Mit freundlichen Grüßen, Ihr Name“

Fristlose Kündigung

• Sollte der Mangel länger bestehen bleiben und der Wohnkomfort erheblich eingeschränkt sein, können Sie als letzte Option fristlos kündigen (§ 543 BGB). Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter trotz wiederholter Aufforderung nicht handelt.

3. Gerichtsurteile: Ihre Rechte im Fokus

Die Rechtsprechung in Deutschland stärkt die Rechte von Mietern bei Heizungsausfällen. Hier einige wichtige Urteile:

1. LG Berlin, Urteil vom 13.06.1991 (65 S 451/90):
   Bei einem Totalausfall der Heizung im Winter wurde eine Mietminderung von 50 % für gerechtfertigt erklärt.
2. AG Hamburg, Urteil vom 06.09.2001 (49 C 522/00):
   Heizlüfterkosten dürfen bei Verzögerung durch den Vermieter als Schadensersatz geltend gemacht werden.
3. BGH, Urteil vom 05.12.2007 (VIII ZR 181/07):
   Der BGH entschied, dass ein Mieter eine Frist setzen muss, bevor er selbst eine Fachfirma beauftragen darf. Die Kosten hierfür können zurückverlangt werden.
4. AG Köln, Urteil vom 23.10.2006 (222 C 426/05):
   Eine Mietminderung von 70 % wurde zugesprochen, da die Temperaturen in der Wohnung dauerhaft unter 16 °C lagen.

4. Häufige Fragen von Mietern

Wie lange darf der Vermieter sich Zeit lassen?

Die Frist hängt von den Umständen ab:

• Bei Temperaturen unter 16 °C: 24 Stunden.
• Bei Temperaturen zwischen 16–18 °C: 2–3 Tage.

Darf ich eigenständig eine Reparaturfirma beauftragen?

Ja, aber nur nach Ablauf einer gesetzten Frist und schriftlicher Ankündigung.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Mangels und wird in Prozent der Gesamtmiete berechnet. Beispiele:

• Heizungsausfall bei unter 10 °C Außentemperatur: 50–100 %.
• Eingeschränkte Funktion: 20–30 %.

Fazit: Ihre Rechte konsequent durchsetzen

Ein Heizungsausfall im Winter ist nicht hinnehmbar. Sie haben als Mieter das Recht auf eine funktionierende Heizung und können Mietminderung, Schadensersatz oder sogar die Selbstvornahme der Reparatur durchsetzen. Wichtig ist, dass Sie die Schritte sauber dokumentieren, Fristen setzen und rechtzeitig handeln. Scheuen Sie sich nicht, im Zweifelsfall rechtliche Hilfe durch einen Anwalt in Anspruch zu nehmen.

Bleiben Sie konsequent – und vor allem warm!